土地は借りものでも家は建てられる？借地×住宅ローンの基本と通すための3つのポイント

「家を建てたいけど、自分の土地がない…」「親の土地を借りて建てるってアリ？」
そんな疑問を抱いたことはありませんか？実は、日本では土地を借りて家を建てる「借地」という仕組みが昔から広く利用されています。

とはいえ、借地に家を建てる場合、住宅ローンがちゃんと組めるのかどうか、気になるところですよね。
「借地だと審査が厳しい」「ローンが通らない」といった話も耳にします。

この記事では、「そもそも借地って何？」という基本から、借地でも住宅ローンが組める仕組みと、通すために必要なポイントをやさしく解説します。

借地でも家が建つって本当？まずはしくみを知ろう

家を建てるのに土地が「自分のもの」でなくてもいい？

土地は借りて、建物は自分の所有にできる仕組み

日本の不動産制度では、土地と建物は別々の所有権を持つことが可能です。つまり、「他人の土地を借りて、その上に自分の家を建てる」ことが法律上認められているのです。

親や親戚の土地を借りる場合も「借地」になる

たとえ身内から無償で借りるとしても、第三者から見れば「土地を借りている状態」。この場合も、住宅ローンを申し込む金融機関からは“借地”として扱われます。

借地権って何？はじめてでもわかる基礎知識

普通借地・定期借地の違いと特徴

借地には「普通借地権」と「定期借地権」があります。普通借地は契約更新が前提のタイプで、一般的に30年スタート。定期借地は更新なしで、一定期間（例：50年）で返還される契約です。

契約年数や更新の仕組みもここでチェック

住宅ローン審査では、契約期間が短すぎると評価が下がることがあります。借地契約の更新が可能か、何年残っているかも確認しておきましょう。

土地が借地だと、住宅ローンはどう見られる？

土地に担保がつけられない？という誤解

借地では土地自体に担保設定はできませんが、建物に担保をつけることは可能です。また、借地権自体にも担保的価値があると評価されることもあります。

「ローンが組める借地」と「組みにくい借地」の違い

契約内容が明確で、地主の承諾が得られている借地はローンが通りやすくなります。逆に、契約書がない、期限が迫っているなどのケースは慎重に見られがちです。

借地×住宅ローン、審査で見られるポイントはここ

審査でつまずきやすい主な理由

借地契約が古い・あいまいになっている

昔の契約で文書が見つからない、口頭契約だった──こうしたケースは、金融機関にとって「不確実性が高い」と判断され、ローン審査にマイナス要素となります。最低限、契約期間や更新の有無が確認できる資料は必要です。

地主の承諾書が取れない／書面がない

建築やローン利用にあたって、地主の「承諾書」が求められる場合があります。これがないと、ローンの担保設定ができないことも。家を建てる計画があるなら、早めに地主と話をしておくのが安心です。

地目や用途、再建築の可否で金融機関が慎重に

借地の用途が住宅用地でない場合や、法的に再建築不可の土地である場合、ローンが通らない可能性があります。都市計画区域や建築基準法の規制も確認しましょう。

金融機関がチェックする書類・条件とは

借地契約書・更新の有無・登記の状況

契約書がある場合は、内容が明確か、期間が十分に残っているかが見られます。借地権が登記されているかどうかも評価に影響します。

建物の建築確認と登記予定の整合性

建築確認申請時に提出する資料と、借地契約の内容が矛盾していないか、建物の用途や構造が適正かも確認されます。金融機関は「この家に万一があっても担保としての価値があるか」を見ています。

地主の同意書・承諾書の書式と期限

承諾書にはフォーマットが指定されることがあります。また、有効期限が定められている場合もあり、取得時期に注意が必要です。行政書士などに相談して作成するのが確実です。

どの金融機関なら通りやすい？

都市銀行は審査が厳格、地銀や信金は相談型

都市銀行は審査マニュアルが細かく決まっており、借地案件は対応外となることも。一方、地方銀行や信用金庫は案件ごとに柔軟に判断してくれる傾向があります。

住宅金融支援機構（フラット35）の活用も候補に

一定の基準を満たせば、借地上の住宅でもフラット35の対象になることがあります。民間金融機関と組み合わせて活用するケースも増えています。

借地で家を建てるために、今できること

まずは「契約内容を読み解く」ことから始めよう

契約書が見つからないときの対応方法

「古い契約書が見つからない」という場合でも、慌てずに。法務局で登記情報を調べたり、地主にコピーを求めたりすることで、基本情報を把握できることがあります。

地主と話す前に準備しておくべきこと

建て替えやローンの話を切り出す前に、契約書の内容、計画の概要、必要書類の下調べをしておくことで、地主の不安を和らげやすくなります。

住宅ローンを視野に入れた事前準備チェック

収入や勤続年数といった「個人側」の準備

借地かどうか以前に、返済能力が十分かどうかがローン審査の大前提です。家計の見直しや他の借入状況の整理も並行して進めましょう。

借地契約の明確化と登記状況の確認

ローンを通すためには、借地契約の期間・内容・登記状況を明確にしておく必要があります。専門家のチェックを受けることで、リスクを未然に発見できます。

信頼できる専門家（FP／司法書士等）に相談を

借地や相続の知識を持った専門家に早めに相談することで、「知らなかった」で損することを防げます。最初の30分〜1時間程度は無料相談を行っている専門家も多くいます。

無料で相談できる窓口も活用しよう

自治体の空き家・住宅相談窓口

自治体の住宅課や空き家対策担当窓口では、借地を含む住宅相談を受け付けていることがあります。書類の確認や、制度の紹介をしてもらえることも。

住宅ローン相談会／金融機関の事前審査

金融機関が主催する相談会や、ネットで申し込める仮審査も活用できます。借地案件に強い担当者に出会えれば、前向きな進展が期待できます。

借地関連の相談ができる専門家一覧

• 司法書士（契約・登記）
• 行政書士（承諾書・覚書作成）
• ファイナンシャルプランナー（資金計画）
• 土地家屋調査士（土地の境界や面積の確認）

まとめ｜借地でも「しっかり備えれば」住宅ローンは通る

借地だからといって、住宅ローンが絶対に通らないわけではありません。契約の内容、地主との関係、書類の整備、金融機関との相性──これらを一つずつクリアすることで、道は開けます。

大切なのは「借地だから難しい」と思い込まず、必要な情報を集めて行動を始めること。
将来の住まいづくりのために、今日できる一歩から始めてみませんか？