借地人が相続放棄したら地代はどうなる？家が残っても契約は継続しない？

借地人が亡くなり、相続人が全員「相続放棄」した。
家はそのまま建っているのに、地代の振込は止まり、誰に請求すればいいのかも分からない――。

このようなケースは、借地契約を抱える地主にとって無視できない現実です。

この記事では、借地人の相続放棄によって何が起きるのか、そして地主側として取れる対応策を3ステップで整理します。

借地人が相続放棄したら契約はどうなる？まず知っておきたい法的前提

相続放棄の基本｜「最初から相続人でなかった」扱いになる

相続放棄とは、法律上「相続の権利を一切放棄する＝はじめから相続人でなかった」と見なす制度です。

つまり、相続放棄をした人は、

• プラスの財産（不動産・預金など）も
• マイナスの財産（借金・未払い地代など）も

一切相続しないことになります。

借地権は原則「相続されて継続」するもの

本来、借地権は借地人の死亡によっても終了せず、相続人が自動的に引き継ぐのが原則です。

契約書に特別な定めがない限り、

• 地代の支払い義務
• 契約更新や借地条件の交渉

も相続人に承継されます。

そのため、地主側からすれば、借地人が亡くなっても「誰かが引き継ぐ」ことを前提にしている場合が多いのです。

相続放棄されると、借地権の承継者がいなくなる可能性

ところが、相続人全員が放棄した場合、借地契約を引き継ぐ人が“いない”状態になります。

このとき起きるのは：

• 契約上の当事者が存在しない
• 建物は残っているのに誰も地代を払わない
• 地主が自由に処分もできない

つまり、借地契約は宙に浮いた状態になるのです。

次はこのような状況下で地代の支払義務はどうなるのか？
建物が残っている場合、地主はどう対処すればいいのかを見ていきます。

建物が残っていても契約不成立？地代は誰が払うのか問題

家が残っている＝契約が続いているわけではない

借地人が死亡し、相続人が全員相続放棄した場合、借地権の承継者が不在となります。

このとき、家（建物）がそのまま残っていても、

• 法的に有効な借地契約の当事者が存在しない
• 地代を払うべき人がいない

という状態になり、建物の存在が契約の継続を保証するわけではないのです。

無権限占有状態とは？建物の所有者不明化のリスク

こうした場合、法的には「無権限占有者による土地の使用」という扱いになる可能性があります。

つまり、

• 誰の名義でもない建物が建っていて
• 地代も支払われず
• 地主は勝手に取り壊すこともできない

という非常にやっかいな「行き場のない状態」に陥るのです。

相続放棄でも「地代の未払い」は消えない？

相続放棄をした人は「借地権を承継していない＝契約当事者ではない」ため、

原則として地代の支払い義務も負いません。

ただし、

• 死亡時点までに発生していた地代の未払いは、借地人の「債務（遺産）」

と扱われるため、相続財産管理人の選任により回収を図ることが可能です。

相続人がいない場合、家庭裁判所に申し立てて、相続財産管理人を選任してもらう流れになります。

次は地主側が取りうる対応策と、リスクを未然に軽減出来る備えについて解説します。

地主が取れる対処法と、契約に盛り込んでおきたい備え

状況整理のためにやるべきこと

まずは、土地の状況を正確に把握することが重要です。

• 建物の登記簿を確認（所有者・名義人の有無）
• 借地契約書の内容を確認（相続・承継の条項）
• 借地人の死亡届・戸籍謄本などで相続状況を確認

状況次第では、家庭裁判所に相続財産管理人の選任申立てを行い、債務（地代）回収や建物処分を進める手段もあります。

契約解除や建物処分には法的手続きが必要

建物が無人でも、所有者不明でも、地主が勝手に建物を取り壊すことはできません。

正式な手順は：

• 無断占有状態の確認（調査・通知）
• 建物所有者への明渡し請求
• 法的な建物収去手続き（相続財産管理人が担うケースも）

感情的に動かず、淡々と証拠を積み重ねながら進めることが、後のトラブル回避につながります。

契約に盛り込んでおきたい特約例

こうした手間や損失を防ぐため、借地契約には以下のような条項を入れておくと安心です：

• 死亡時通知義務：借地人が死亡した際、相続人が通知することを義務化
• 承継条件の明記：相続による地位の承継には地主の承諾が必要と定める
• 滞納や不在時の契約解除条項：建物収去の手続きと連動

これらは明文化しておくことで、実際に問題が起きた際の判断や手続きがスムーズになります。

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まとめ：借地人の相続放棄で“空白地”を生まないために

借地人が相続放棄をした場合、建物はあっても、契約上の相手がいないという状態になります。

このとき、地主は地代の請求先を失い、処分もできず、法的にも宙ぶらりんな状況に置かれがちです。

そうした事態を避けるには、

• 契約時のリスク想定と条項整備
• 借地人が高齢の時点での意識合わせ
• 相続・不在時の対応を視野に入れた契約更新

が重要です。

もしすでにそのような状況に直面している場合も、冷静に情報を整理し、専門家と連携しながら一歩ずつ解決を進めましょう。