借地人が行方不明…それでも“勝手に解約”は危険です｜地主のための慎重マニュアル

「家は空き家のようだし、地代も払われていない。電話も手紙も届かない…。もう契約解除でいいのでは？」
そう考えてしまうのも当然です。借地人と突然連絡が取れなくなり、建物は放置されたまま。地主としては、不安と苛立ちが募る一方かもしれません。

けれど、焦って動くのは禁物。借地契約には法的な保護があり、「勝手に解約」や「建物処分」をしてしまうと、のちのち大きなトラブルに発展しかねません。

この記事では、借地人が“行方不明”の状態になったとき、地主としてどこまで対応できるのか、どんな手続きを踏むべきなのかを、実務目線で丁寧に解説します。怒りや困惑の中でも冷静に動くための“備えのマニュアル”としてご活用ください。

借地人と連絡が取れない…地主として何ができる？

どこからが“行方不明”と判断していいのか

借地人と数週間連絡が取れないからといって、すぐに“失踪”と見なすことはできません。たとえば、入院している、施設に入所している、一時的に別居している――こうした事情がある場合、「居住意思がある」と見なされ、契約は継続中です。

確認手段としては、次のような方法が現実的です：

• 近隣住民への聞き取り（姿を見たことがあるか）
• ポストや郵便物の確認（放置されているか）
• 水道・電気・ガスの使用履歴（遮断されていないか）

これらを組み合わせて、「明らかに無人である」状態を把握することは大切ですが、それでも法的には“行方不明”とは簡単に断定できません。万が一「病気療養中」などだった場合、地主の独断で契約を解除してしまうと、のちに損害賠償を求められるおそれもあります。

だからこそ、「連絡がつかない」という状況に対しても、慎重かつ段階的に動く必要があるのです。

解約に向けて動く前に…“安全な手順”を知っておこう

合意解除ができないなら「相続財産管理人」制度の検討を

借地契約は、基本的に「当事者間の合意」で解除するのが原則です。けれど、借地人と連絡が取れない場合、その合意すら得られません。

そこで検討されるのが、家庭裁判所に「相続財産管理人」の選任を申立てる方法です。これは、借地人が亡くなっている可能性が高く、相続人も不明な場合に有効な公的手段です。

• 目的：管理人が建物・借地権の整理を代行し、法的な手続きを進められるようにする
• 期間：通常は半年〜1年程度
• 費用：申立て費用＋予納金（20〜30万円程度が目安）

この制度を活用することで、地主が単独でリスクを背負うことなく、「第三者の手を通して安全に契約整理」が可能になります。費用負担はありますが、後々の法的トラブルを防ぐ意味では十分価値のある選択肢です。

地代滞納による“解除通知”は段階的に

借地人が行方不明で、かつ地代が滞納されている場合でも、いきなり契約解除はできません。まずは内容証明郵便などで「支払いを求める正式な通知」を送り、一定の期間を設けて様子を見ます。

この通知では、以下の要素を明確に記載することが大切です：

• 滞納金額と内訳（○月分〜○月分までの地代）
• 支払期日（通知日から2週間〜1ヶ月が目安）
• 「支払われない場合は契約を解除する意思がある」旨の記載

この手順を踏まずに、地主側が一方的に「解除した」と主張しても、裁判になった際に無効とされるリスクがあります。解除は“通告”ではなく、“解除の条件が整った後に成立する行為”であることを意識しておきましょう。

感情的な判断こそ危険｜「慎重な対応」こそ地主の武器

「もう連絡もつかないし、好き勝手にされている。こっちだって限界だ」――そう感じるのも無理はありません。けれど、感情のままに行動することが、地主自身のリスクになるケースは少なくありません。

入院していた、施設にいた、家族と一時的に離れていた…事情が判明してしまえば、「実は契約解除の理由にならなかった」という可能性も十分あります。

「きちんと通知し、猶予を設け、それでも反応がなければ次の段階へ」というプロセスを踏むことで、地主は自身を守る“正当性”を確保できます。それが、相手からの反撃を未然に防ぐ最善の立ち回りでもあるのです。

プロに相談することは“弱さ”ではなく“備え”

こんな時は迷わず専門家へ

次のような状況に当てはまる場合は、自己判断ではなく専門家に相談するのが賢明です：

• 契約書の写しが見つからない、もしくは古すぎて内容が不明
• 借地人が高齢で、認知症や死亡の可能性がある
• 空き家が荒れて近隣から苦情が出ている
• 地代が長期間滞納され、建物の処分も検討している

こうした事案は、法律・契約・相続・不動産の要素が絡み合うため複雑です。無理に自己判断で解決しようとすれば、かえって相手側から責任を問われたり、手続きが無効になったりするリスクもあります。

相談相手の選び方（弁護士・司法書士・行政書士の違い）

借地トラブルの対応でよく相談される専門家と、その役割は次のとおりです：

専門家	主な役割
弁護士	契約解除・損害賠償・裁判対応など法的交渉全般
司法書士	登記・法務局対応、相続登記や名義変更
行政書士	内容証明・遺産分割協議書など書類作成支援

トラブルが予見される場合は弁護士、書類対応で十分な場合は司法書士や行政書士が適しています。最初は無料相談からでも構いません。

「このままでも大丈夫か？」の最終判断を外部にゆだねることも一手

地主にとって一番つらいのは、「進めるのも怖い、放っておくのも不安」という状態です。そんな時こそ、専門家の「状況診断」を受けて、どう動くかの判断を一緒に考えてもらうのがおすすめです。

時間や費用はかかるかもしれませんが、それによって大きな損害や揉めごとを防げるなら、十分に“価値ある支出”だといえるでしょう。

まとめ｜地主こそ「冷静に備える力」が試される

借地人が行方不明になっても、勝手に契約を解除したり、建物を処分したりするのは非常に危険です。むしろ、「きちんと記録を残し、段階を踏み、必要なら専門家に相談する」ことが、地主自身を守る唯一の道です。

たしかに、状況が不透明なまま時間だけが過ぎるのは不安で理不尽に感じるかもしれません。でも、“正しく進めていた”という証拠とプロセスは、いざというときに絶大な力になります。

この記事が、「このままでいいのか」と悩む地主の方にとって、少しでも安心と行動のヒントになれば幸いです。