固定資産税が上がった…地代も上げていい？借地契約の「見直し」タイミングとは

「今年の固定資産税、高くなってない？」「地代じゃもう赤字だよ…」
そんな声が、借地権付き土地を所有するオーナーから増えています。
親の代から地代を据え置いてきたけれど、このままでいいのか——。

この記事では、固定資産税の上昇をきっかけに見直しを検討したくなる「今」だからこそ、地代交渉の制度的背景や、円満に進めるための実務的なポイントを整理します。
地代を上げる・上げないの前に、まず「何ができるのか」を一緒に見ていきましょう。

据え置きの地代…そろそろ見直すべき？気づきのきっかけは「固定資産税」

通知を見てびっくり…オーナーの声から見える現実

毎年春になると届く固定資産税の通知書。
近年の地価上昇や税制改正の影響で、土地の評価額がじわじわと上がり、それに伴って課税額も増加しているケースが多く見られます。

「去年より2万円も増えていた」「固定資産税だけで地代収入の半分が消える」といった声が出るのも当然でしょう。

なぜこんなに負担が重く感じるのか？

その背景には、古くから据え置かれたままの地代設定があります。
高度経済成長期やバブル期に契約された地代が、そのまま数十年据え置かれているケースも少なくありません。

一方で、土地の評価や税金、維持コストは年々増加。つまり、「収入は変わらないのに支出が増えていく」という構図になり、オーナーの負担感が大きくなるのです。

相場に対して“低すぎる”まま放置されていない？

地代は「双方の合意」で決まる性質上、一度契約されると見直される機会が限られます。
そのため、周辺相場に比べて著しく低いまま放置されている土地も存在します。

ただし、「相場とズレている＝すぐ値上げできる」というわけではありません。
見直しには法的な制限と、何より人間関係の配慮が不可欠です。

次は借地契約における地代の見直しが実際に「できるのか」、どんな制度やルールがあるのかを詳しく解説します。

地代の増額はできる？契約内容と制度のポイント整理

「正当事由」が必要ってどういうこと？

借地契約において、地代の変更には「正当な理由（正当事由）」が必要とされています。
この正当事由とは、例えば以下のような事情を含みます：

• 固定資産税や都市計画税などの土地にかかる費用が大幅に上昇した
• 周辺の地代相場と比較して著しく不相応になっている
• 経済事情が大きく変動した（物価・金利など）

これらの変化が客観的に認められる場合、地代の増額請求は可能とされます。
ただし、請求の根拠や経緯が曖昧だと、相手に拒否されるだけでなく、信頼関係を損ねるおそれもあります。

借地契約のタイプ別に見直しの可能性は違う？

借地契約には大きく分けて「普通借地権」と「定期借地権」があります。

• 普通借地権：期間満了後も更新が原則。期間中でも正当事由があれば地代増額の請求が可能。
• 定期借地権：原則として契約更新や中途解約が認められないため、地代変更も契約内容に依存。

つまり、「普通借地契約」の場合には制度上の支えがある一方で、「定期借地契約」では契約書の文言が強く効いてくる点に注意が必要です。

ケーススタディ：裁判例と実際の改定事例

実務では、地代の増額が裁判に発展することもあります。
たとえば、固定資産税が10年で2倍近くに増加し、周辺の地代より明らかに安かったケースでは、「相応の増額」を認める判決が出た例もあります。

一方で、「契約書に増額条項がなかった」「地主側の説明が一方的だった」などの理由で、請求が退けられた例もあります。

このように、契約内容と交渉のプロセスが非常に重要なのです。

次はいざ借地人と話し合いを始める際に、どんな準備や工夫ができるかを見ていきましょう。

もめずに話せる？借地人との交渉を進める実務ヒント

「まず相談」から始めるための準備とは

いきなり「地代を上げたい」と伝えるのは、相手に警戒心を抱かせてしまうかもしれません。
まずは「最近の税負担が大きくて困っていて…」という事実ベースの共有から始めましょう。

その際、次のような資料を用意しておくと、誠実さが伝わりやすくなります：

• 固定資産税通知書の写し
• 周辺地代相場の資料（公的なものや不動産業者の評価）
• 現状の契約書（増減額に関する条項の確認）

信頼を守る説明の仕方／NGな伝え方

「一方的に押し付ける」ような伝え方はトラブルの元です。
「◯年据え置いてきたこと」「費用とのバランスが苦しいこと」「今後も長くお付き合いしたいこと」などを丁寧に伝えることがカギです。

NG例：「周りはもっと高いので値上げさせてほしい」一方的に「●月から上げます」
→ 対等な関係性の維持が崩れてしまう恐れがあります。

第三者のサポートを活用しよう（専門家・無料相談）

「自分では伝えにくい」「話し合いがうまくいかない」と感じたときは、専門家の支援を活用しましょう。

• 弁護士（不動産専門）や司法書士
• 不動産鑑定士による地代相場の客観評価
• 市区町村の無料法律相談

交渉がこじれる前に第三者を入れることで、双方が冷静に向き合いやすくなります。

まとめ：固定資産税が上がった今こそ、話し合いのきっかけに

地代の見直しは、単なる「お金の話」ではなく、将来の信頼関係をどう築くかという大切なテーマです。
固定資産税の上昇はつらい現実ですが、それをきっかけに「お互いにとって納得できる地代」に整えていくことが、円満な借地関係の第一歩になるかもしれません。

「どう伝えるかが不安」「まずは誰かに相談したい」
そんな方は、専門家への無料相談も検討してみてくださいね。