「更新していない借地」ってどうなる？放置してきた地主が今すべきこと

「そういえば、借地の契約っていつ更新したっけ？」
親の代から続く借地を引き継いだ地主の方のなかには、そんなふうに思い当たる人も多いのではないでしょうか。

借地契約は不動産会社を通さず、個人間でのやり取りが多いもの。更新のタイミングを誰も教えてくれないまま、気づけば「更新していない」状態になってしまっていた――というケースも、実務の現場では決して珍しくありません。

とはいえ、そのまま放置していても問題ないわけではありません。法的には“更新されたことになっている”可能性もあり、交渉や整理が難しくなるケースもあるのです。

この記事では、「更新していない借地ってどうなるの？」という問いに、法律上の基本と、実際にどう影響が出るのか、そして今からでもできる対処法を交えてわかりやすく解説していきます。

「更新していない借地」って実際どうなる？地主が知るべき基本と背景

法定更新＝黙っていても「続いている」とみなされる

借地契約は、期間満了の際に当事者から異議が出されなければ、自動的に更新されるとする「法定更新制度」があります。つまり、たとえ書面による更新をしていなくても、借地人がそのまま住み続け、地代を払い続けていれば、“契約は更新されている”と法的に扱われるのです。

このため、地主側が「更新していないつもり」でいても、実際には法的に「もう更新されている」とみなされ、一方的な契約解除や条件変更が通らなくなるケースもあります。

その結果、地主側の不利が積み上がることも

法定更新された借地では、借地人の権利が引き続き強く保護されます。たとえば：

• 「借地を返してほしい」と求めても、正当事由がなければ通らない
• 地代の見直しや条件変更の交渉が難航しやすくなる
• 借地人が建物をそのまま子に相続しても、契約は続いてしまう

つまり、放置していたつもりが、結果的に「相手に有利な更新」を黙認したことになるわけです。

なぜそんな状態になるのか？個人契約ならではの落とし穴

普通のアパートやマンションの賃貸なら、不動産管理会社が契約更新を通知してくれます。でも借地は、個人対個人の契約であり、長期かつ“管理されない”のが当たり前。

また、親の代から続く契約では「書面が見つからない」「内容を知らない」「今さら聞きづらい」といった要因が重なり、“動かないまま時間だけが経ってしまう”ケースが非常に多いのです。

なお、全国的な正確な統計は存在しませんが、司法書士や士業の相談窓口では、「契約書が見当たらない」「更新していないまま何十年も過ぎた」といった地主側の相談が多数寄せられており、現場では見過ごせない“潜在課題”になっています。

契約書も更新書類もない…地主がまず確認すべきこと

契約期間の有無と「更新されているか」の整理

まず最初に確認すべきは、「契約書が残っているか」「契約期間が明記されているか」です。
借地契約には“期間満了”があるため、そこから何年経過しているかを把握できれば、更新の有無やタイミングをある程度整理できます。

ただし、契約書が見当たらない＝契約が無効というわけではありません。
地代の支払いが継続されていれば、契約そのものは「黙示の更新」により成立していると扱われるケースがほとんどです。

地代の支払い履歴が“更新の根拠”になる

「更新していない」という場合でも、毎月の地代支払いが続いているなら、契約関係が継続している証拠になります。これは借地人にとっての“使用の意思”の証明でもあり、地主にとっても「契約継続を認めた」記録と見なされます。

以下のような情報は、できるだけ保管・整理しておきましょう：

• 毎月の振込履歴（通帳コピーなど）
• 手書き領収書や地代納付の証明書
• 更新料の支払記録（過去の一時金など）

後から交渉やトラブルになったとき、このような「過去のやり取り」が地主側の主張の根拠になります。

借地人と話しにくいときは「通知」で意思確認を

「今さら更新の話を持ち出すのは気まずい…」という場合は、通知という方法で記録を残しつつ、やんわり意思を伝えるのがおすすめです。

たとえば：

• 契約内容の確認通知（「現契約は何年までとなっているか確認したい」など）
• 更新合意に関する提案書（「今後のことを整理したいので書面にしたい」など）

これらを内容証明郵便で送っておくと、後から「通知した事実」が証明できるため、万一のトラブル防止にもなります。
感情的にならず、形式的に進めるだけでも「真剣に整理しようとしている」と伝わるものです。

今からでも遅くない。地主ができる整理と交渉の選択肢

「黙示の更新」から「合意更新」へ転換するチャンス

長年、なあなあで続いてきた契約だからこそ、地主から「今一度整理しませんか？」と提案する機会は重要です。
「確認しておきたいことがある」「今後の関係を明確にしておきたい」といった形で、自然に話を切り出すことができます。

このタイミングで書面による「合意更新」を行えば、条件の見直し・更新料の協議もあわせてできる可能性があります。

更新料は取れる？→契約と交渉次第で“今からでも整理”は可能

借地契約において、更新料は法律上の義務ではなく、契約に基づく取り決めです。
そのため「過去に一度も請求してこなかった」場合、遡って請求するのは難しいのが実情ですが、

「今回の更新を機に、更新料を取り決めておきたい」という形なら、交渉の余地は十分にあります。
たとえば：

• 「今後は○年ごとに○○円を更新料として設定したい」
• 「今回は条件を改めて整理する意味でも、一時金をお願いしたい」

借地人との関係性が穏やかであれば、「将来の整理も視野に入れて、きちんと整えておきたい」という姿勢で提案するのが現実的です。

地代や契約内容の見直しは今だからこそ対等に

固定資産税や物価の上昇、維持管理費の負担――地主にとってもコストが増えている今、「昔のままの地代でいいのか？」という問いは当然のもの。

交渉の切り口としては：

• 「契約更新を機に地代を地域相場に合わせたい」
• 「将来の建て替えや売却時の取り決めを含めておきたい」

借地人にとっても「関係が壊れないうちに整理しておこう」と思えるような提案にすれば、話し合いは前向きに進む可能性が高まります。

将来的に“やめるため”の更新という発想もある

今すぐ契約を終わらせることは難しくても、「次回の更新では終了したい」など、将来の解消合意を文書に残すことは可能です。

更新交渉の場で：

• 「あと○年後に契約終了とすることを合意書にしておく」
• 「解消に向けたステップや通知期間を明記する」

といった形で整理しておけば、地主にとっても将来の資産運用や相続設計に備えることができます。

まとめ｜更新していない借地、今からでも見直しはできる

借地契約の更新がされていなかったり、書面が見当たらなかったり――こうした状況は、決して珍しいことではありません。
むしろ、長期契約・個人間取引という借地の特性上、「気づいたら何十年も放置されていた」というケースが全国で潜在的に広がっています。

でも大切なのは、「今からでも整理できる」ということ。契約の内容を確認し、地代や条件を整え、将来に向けた方向性を話し合う――それだけで、地主としてのリスクはぐっと減らすことができます。

この記事では、以下のような視点をお伝えしました：

• 法定更新の考え方と、地主にとっての不利な点
• 契約書・地代支払い記録など、まず確認すべきポイント
• 更新料・契約内容の見直し・将来の解消合意という選択肢

「このままで大丈夫かな？」と思ったときが、動き出すチャンスです。
悩んだまま時間だけが経ってしまう前に、現状を一度整理してみましょう。