借地に再開発の話が来たら？都市計画法に基づく再開発と借地人の立場・選択肢

「うちの土地も再開発エリアに入るらしい…」
都市計画の説明会や公告があったのち、突然そんな一報が届くこともあります。

自分は借地人。土地は持っていない。でも、家は自分の名義だし、勝手に取り壊されるのでは？
そんな不安を抱える方も多いのではないでしょうか。

この記事では、都市計画法に基づく再開発事業において、借地人はどのような立場になるのか、そしてどんな選択肢があるのかを、順を追って解説していきます。

都市計画法に基づく再開発って何？借地にどう関係する？

第一種・第二種市街地再開発事業の概要

都市計画法に基づく再開発とは、老朽化した建物や都市機能の更新を目的に、複数の土地・建物を一体的に整備する事業です。

再開発には主に以下の2種類があります：

• 第一種市街地再開発事業：民間主導や権利者同士の合意で進むケースが多い
• 第二種市街地再開発事業：行政主導で進行。強制的な立ち退きや移転が伴うことも

いずれも、都市計画決定を経て区域が指定され、その中に建物がある場合は再開発の影響を受ける可能性が高くなります。

借地に建つ建物も対象になることがある

土地は借りていても、建物が再開発区域内にあれば、建替えや除却の対象となる場合があります。

つまり、「借地だから関係ない」では済まされないのが再開発の難しいところ。借地上の建物であっても、事業の一環として扱われるのです。

借地人は「権利者」として扱われるが立場が複雑

都市計画法に基づく再開発では、「権利者」は土地所有者（地主）・借地人・借家人などを含みます。

借地人は建物所有者としての権利は認められる一方、土地を持っていないため、再開発計画上の立場は調整的になります。

地主が再開発に積極的であれば、借地契約の解除や地代の見直しを含めた交渉が進められる可能性もあり、一方的な対応を避けるためには、早めの情報収集と対応方針の整理が重要です。

次は再開発において借地人に求められる対応や補償交渉、そして選択肢について具体的に見ていきましょう。

再開発で借地人に求められる対応と選択肢

立ち退き？残れる？まず確認したい再開発の“方式”

再開発の進め方によって、借地人が取るべき対応は変わります。
特に重要なのが、次の2つの方式のどちらが適用されるかです：

• 権利変換方式：借地上の建物の所有者は、新たな建物の区分所有権などに「権利変換」される
• 等価交換方式：従来の土地・建物の権利と交換に、新しい施設内の持分や代替物件を取得する

どちらの方式でも、借地人＝建物所有者は「権利者」として一定の協議対象となりますが、土地を持っていないことにより条件面で不利になることもあるため注意が必要です。

立ち退きの補償対象になる場合とは？

再開発によって建物を退去・除却しなければならない場合、「補償の対象」となることがあります。

具体的には：

• 借地権が契約上有効である（更新期間内など）
• 建物が登記されており、正当な使用実績がある
• 都市計画決定以前から継続して使用している

これらの条件を満たしていれば、建物補償・営業補償・移転費用などの請求交渉が可能になります。

残る選択をした場合、どんな条件がある？

再開発区域内に「再建されるビルの一部」に入居する形で残る選択肢もあります（例：新ビルのテナント・区分所有者になる）。

ただしその場合：

• 再建物の一部を買い取る（区分所有）必要がある
• 新たな管理費や運営協議に参加する義務が生じる
• 借地から「所有」または「使用契約」へ切り替わる

つまり「残る＝そのままではない」ということ。
費用や契約の大きな変更を伴うことが多く、慎重な判断と資金計画が求められます。

次は再開発に備えて今からできる準備や専門家との連携についてご紹介します。

再開発に備えて借地人ができる準備と行動

都市計画決定の段階から始まっている

再開発は、ある日突然始まるものではありません。
実際には、都市計画決定 → 縦覧・公告 → 再開発事業の告知という段階を経て進んでいきます。

このため、次のような情報を日頃からチェックしておくと安心です：

• 自治体の都市計画課・ホームページでの公告
• 新聞・広報誌での市街地整備情報
• 近隣での「説明会」や「地権者協議会」の開催通知

早めに情報を得ることで、交渉材料の整理や対応方針の選択がしやすくなります。

契約確認と地主との情報共有

借地人がまず確認すべきなのは、現在の借地契約の内容です。特に：

• 契約期間・更新時期
• 用途や再建築に関する制限
• 再開発や売却時の扱い（特約など）

そして、地主にも早めに情報共有し、方針を擦り合わせておくことで、「事後的な一方通告」ではなく「協議ベースで進める関係」を築きやすくなります。

専門家に相談すべきタイミングとは？

再開発が本格化すると、法律・資産・契約の判断が絡むため、専門家の関与が重要になります。

以下のようなケースでは、積極的な相談を検討しましょう：

• 補償内容や金額について意見を整理したい
• 再建物の権利取得（区分所有など）を判断したい
• 地主との交渉や契約見直しが必要になった

相談先の例：

• 弁護士：交渉代理・権利整理
• 不動産鑑定士：補償額や地代の妥当性評価
• 行政書士：書面対応・契約内容整理

まとめ：慌てず、早めに。借地人も「関係者」であるという視点を

都市計画法に基づく再開発が動き出すとき、借地人は直接的な土地の所有者ではなくても、無関係ではいられません。

建物所有者としての立場、再開発に伴う交渉、そして将来の住まいや収益の問題。
早めに情報を集め、契約を見直し、専門家と連携して準備することで、納得できる選択が可能になります。

「突然」ではなく、「予測し、備えたうえで進める」――それが再開発時代の借地人に求められる新しい姿勢です。