借地で使い方を変えたいときに読む話｜住宅から店舗、店舗から住宅への変更注意点

「家を店舗に変えたい」「昔は店だったけど、今は静かに暮らしたい」

借地にある建物の“使い方”を変えようとする場面は、人生の節目にたびたび訪れます。
ただ、そうした変更が「用途変更」として地主の承諾が必要になる場合があること、ご存知でしょうか？

この記事では、住居→店舗／店舗→住居といった使い方の変更を考える際に気をつけたい契約・費用・交渉のポイントを解説します。

借地で「使い方を変える」ことは、自由にできる？

用途変更とは？住宅→店舗、店舗→住宅のどちらも対象

借地契約では、「土地をどんな目的で使うか（用途）」が契約の前提となっています。

そのため、たとえば：

• 住宅として借りていた土地に、小規模店舗を設ける
• 店舗兼住宅だった建物を、住宅専用に建て替える

といったケースでも契約と異なる使い方をすると、用途変更に該当する可能性があります。

契約上の制限があるケースも多い

特に昔の借地契約では、「住宅専用」「店舗不可」など用途を限定した契約条項が含まれていることが珍しくありません。

その場合、たとえ建物の所有者が借地人であっても、用途を変更するには地主の承諾が必要になります。

実は“店を閉じて家だけにしたい”ときも承諾が必要になることがある

「商売をやめたので、静かに住むだけにしたい」
一見問題なさそうですが、これも契約で「店舗兼住宅」と明記されていれば、契約内容を変更する行為＝用途変更になります。

用途が縮小されるからといって自動的に認められるわけではなく、地主の承諾が求められる場合がある点に注意が必要です。

次は用途変更にともなう地主の承諾・発生しうる費用・見落としがちな落とし穴について解説します。

用途変更にまつわる承諾・条件・お金の話

地主の承諾はどこまで必要？

用途を変更する際、原則として地主の承諾が必要です。

これは、建物の用途が変わることで、周辺環境や土地の価値に影響が出る可能性があるため。
特に、以下のような変更では、承諾が必要とされやすい傾向にあります：

• 住宅→店舗（来客・騒音・工事などを伴う）
• 店舗→住宅（契約条件変更や収益性の低下）
• 貸家や賃貸用途に変更する場合（第三者利用）

契約書に用途制限がある場合はもちろん、記載が曖昧な場合でも、勝手な変更はリスクが伴います。

用途変更承諾料が発生するケースとは

承諾を得る際、「用途変更承諾料」という費用が発生することがあります。

特に以下のようなケースでは、地主から費用の提示を受ける可能性があります：

• 用途変更で土地の収益性が上がる（例：テナントに貸す）
• 借地契約に変更条項があるが、許可には条件がある
• 建て替え・増改築を伴う大規模な変更

金額は明確な基準がないため、個別交渉や事前確認が必須です。

「話さず変更」したときに起きるトラブル例

用途変更を地主に相談せず、黙って行ってしまうと、以下のようなトラブルにつながるおそれがあります：

• 契約違反として、借地契約の更新拒否や解除請求を受ける
• 承諾料の請求を後からされる（しかも高額）
• 建て替え時や売却時に問題が発覚し、手続きが止まる

「大した変更ではない」と思っても、契約上の扱いは厳密なため、必ず事前に確認・相談しておくことが安全です。

次はこうした用途変更をスムーズに進めるための交渉術と、専門家の力を借りるメリットについてご紹介します。

地主との合意を得るための交渉術と、専門家に相談すべき理由

住宅→店舗など“用途を広げる”場合の伝え方

住宅から店舗などに変更したい場合、地主にとっては「環境が変わる」懸念が大きいため、丁寧な説明が必要です。

交渉時には次のような視点を盛り込むと、納得してもらいやすくなります：

• 営業内容（静かな業種か、夜間営業はないか）
• 近隣住民への影響対策（駐車・騒音など）
• 建物の改築予定（外観の変化や安全性）

「迷惑にならない」だけでなく、「きちんと説明し信頼してもらう姿勢」が重要です。

店舗→住宅など“用途を狭める”場合も、確認と説明は必要

一見穏やかに見える「お店をやめて住まいにしたい」というケースでも、地主にとっては収益構造や契約想定が変わる行為です。

特に注意すべきは：

• もともと「店舗付き」で貸していた契約になっている
• 固定資産税の取り扱いが変わる可能性
• 相続後の継承を見据えた契約方針がある

だからこそ、事前に相談して「安心してもらう」ことが信頼関係維持のカギになります。

専門家に相談することで、余計な摩擦を減らせる

用途変更が必要かどうか、どんな影響があるのか――それを第三者が中立的に判断・伝達してくれる存在がいると、交渉がスムーズになります。

例えば：

• 行政書士・司法書士：契約書確認や承諾文書作成
• 不動産会社：地代や承諾料の相場感を把握
• 弁護士：権利関係の整理・トラブル防止

無料相談窓口（市区町村・宅建協会など）を利用するだけでも、「ちゃんと考えて進めている」印象を与えられます。

まとめ：使い方を変えるときこそ、慎重に・誠実に

借地で建物の使い方を変えるときは、「良かれと思ってやったこと」が、思わぬトラブルを招くリスクにもなり得ます。

用途変更は、拡大でも縮小でも地主との信頼関係と契約内容がカギ。

まずは契約を確認し、次に話す内容を整理し、必要に応じて専門家の力を借りましょう。

住まい方・暮らし方の変化をきちんと伝え、納得の上で変更できれば、その土地での未来も安心して築いていけます。