底地の悩み、見て見ぬふりしていませんか？

「底地って、このまま持っていて大丈夫？」
「地代は入ってるけど、昔のままで安いし…」
「借地人と疎遠で、建替えや買取の話もできない」

そんな声が、いま多くの地主さんから上がっています。

底地（そこち）は、相続税評価が低く抑えられ、持ち続けやすい安心資産のように見えます。しかしその一方で、活用できない土地。
毎月の地代収入があるとはいえ、「地代が安い」「活用できない」「売却も難しい」という三重苦に悩むケースは少なくありません。

保有し続けることで、じわじわと損をしているケースも実は多く存在します。

この記事では、「底地を売るか、活かすか」という判断の軸を整理し、
地主として今後どう動くべきか、選択肢とポイントをわかりやすく解説していきます。

底地を「そのまま持っている」ことのメリット・デメリット

そもそも底地とは？｜地主だけが抱える“使えない土地”の正体

底地とは、借地契約がある土地の「所有者」側の権利。
建物は借地人のもので、地主は土地だけを保有している状態です。

この構造のため、地主側は：

• 建物の建て替え・活用ができない
• 地代の値上げも簡単ではない
• 売却時も借地権との関係性に左右される

という「縛られた所有者」の立場になります。

メリット：固定収入が続き、相続にも有利な“守りの資産”

底地は、借地人との契約が続くかぎり、毎月安定した地代が入るという点が大きな魅力です。
不動産投資のように価格変動のリスクも少なく、空室リスクもありません。

また、相続時には借地権割合を考慮して評価額が抑えられるため、
「相続税対策として持っておきたい」という地主の方も少なくありません。

さらに、土地自体の所有権はあくまで地主にあるため、
将来的に借地契約が終了すれば、更地として再活用や売却が可能になる可能性も残されています。

デメリット：自由に使えず、売るにも借地人次第の“縛られた資産”

その一方で、底地は自分の土地でありながら自由に使えないという、
極めて特殊な資産でもあります。

借地人が土地を使用しているかぎり、以下のような行為には大きな制限がかかります：

• 自分で建物を建てる
• 貸し出す・開発する
• 第三者に売却する

つまり、「底地を持っていても何もできない」という状態になりやすいのです。
特に、借地 地代が古い契約のままで安く据え置かれているようなケースでは、
収益性が年々低下し、「管理コストばかりかかる重たい資産」になってしまうことも。

また、借地人との関係性が希薄になっている場合や、
借地人が高齢・相続未定といったケースでは、交渉そのものが困難になるリスクも高まります。

静かに進行する“見えない損失”とは？

表面的には「何も問題が起きていないように見える底地」でも、
実際にはじわじわと次のようなリスクが進行しているケースがあります。

古い借地のまま長期間放置されていると：

• 建物が老朽化して空家化
• 地代が滞納されても対応できない
• 借地人と連絡が取れなくなる

こうした状態のまま相続のタイミングを迎えてしまうと、
相続人は“整理できない土地”を受け継ぐことになり、トラブルや放置の温床にもなりかねません。

いざ「相続」や「売却」を考えたときに、“整理できない土地”として負担になるケースもあります。

次に、「ではどう整理すればよいのか？」について、底地を手放す方法と、
逆に活かしていくための工夫について詳しく見ていきましょう。

「手放す」選択肢と進め方

底地を保有し続けることで得られる地代はたしかに魅力ですが、それ以上に管理・関係性・将来リスクのほうが重くなっているケースもあります。
そうした場合、「売却」「現金化」「共有の解消」といった“手放す”選択肢が現実的になります。

① 借地人への売却（最優先の交渉相手）

最もスムーズに進みやすいのが、現在その土地を使っている借地人への売却です。
借地人にとっても、「地代を払い続けるより土地を買いたい」と考えている場合は多く、双方の利益が一致しやすい選択肢です。

価格の目安としては、借地権割合に基づく底地評価（たとえば借地権割合が60%なら、残り40%が底地評価）をもとに、交渉可能なラインを算出します。

ただし、借地人が高齢・相続予定者不明・意思なしといったケースでは、交渉が進まないこともあるため、事前の意向確認と簡易査定が有効です。

② 専門業者・底地買取業者への売却

借地人に売却できない／交渉が進まない場合は、底地専門の不動産業者や投資家に売却するという手もあります。
特に、複数の底地をまとめて保有し再開発を目指す事業者や、借地権ごと一体売却を扱う企業も存在します。

この場合、一般の土地と比べると買取価格は低くなる傾向にありますが、スピーディに手放せる／相続や管理の手間から解放されるという点でのメリットがあります。

③ 相続前に整理・現金化しておくという選択

底地は相続税評価額が低いため、「相続に有利」とも言われます。
ですが、実際の相続手続きでは“共有化”や“争族”の火種になりやすいのが実情です。

「子どもに底地を渡したくない」「現金で均等に遺したい」という考えがある場合、生前に底地を売却し、資産整理を進めておくことで、トラブルの予防と納税資金の確保にもつながります。

次は「売らずに“活かす”としたら、どんな手段があるのか？」も見ておきましょう。

「活かす」選択肢と判断のポイント

底地を手放さずに“持ち続ける”という判断をするなら、今の状態のままではなく、何らかの改善策を講じることが重要です。
ここでは、収益性の見直しや借地人との協力関係をベースにした「活かし方」を整理していきます。

① 地代の見直し・交渉による収益改善

底地を持ち続けるなら、地代の水準が“今の価値に見合っているか”をチェックしておきましょう。
過去の契約のまま据え置かれているケースでは、近隣の事例と比較して値上げ交渉が検討できます。

ただし、借地人との関係性や、契約更新・期間満了時のタイミングが交渉の成否を左右します。
この点は、別記事「地代を値上げしたいときのコツ」で詳しく解説しています。

② 借地人との共同活用・再構築の可能性

借地人と地主が協力して、新たな収益プランを模索するケースもあります。たとえば：

• 建物の老朽化をきっかけに定期借地への切替＋更地活用
• 建替えの共同事業化（収益アパートなど）
• 一部売却＋一部借地継続による資産再構築

こうした再構築は借地人の意欲と資金力に左右されるため、まずは意向を探る対話や将来像の共有が第一歩です。

③ 将来の売却を見据えた「整備・備え」

すぐには手放さないとしても、将来的な売却・相続を見据えて「整理できる底地」にしておくことは極めて重要です。

• 契約書や地代履歴の整備
• 名義・相続人の確認と更新
• 借地人との連絡手段の確保

これらの対応を済ませておくことで、いざという時にスムーズな売却や譲渡、専門家への相談が可能になります。

まとめ｜底地は「何となく保有」より、“今”判断を

底地は、「何もしなくても地代が入る」という意味では、一見ラクな資産に見えるかもしれません。
ですが実際には、自由に使えない・収益性が低い・整理しにくいという“縛られた土地”でもあります。

この記事では、以下のような視点をお伝えしました：

• 底地を持ち続けることのメリットとリスク
• 売却の選択肢と進め方（借地人・業者・相続整理）
• 持ち続ける場合の活用・整備の方向性

「何となく持っている」では、損をしているかもしれません。
将来を見据えて、今このタイミングで見直すことで、大切な資産を守り活かす道が開けます。