底地って売れるの？手放す・活かす判断ガイド｜買取・交換・整理の選択肢

毎月、地代は入ってくる。けれど、建物の管理にも使えず、売ることも建てることもできない——。
そんな「底地（そこち）」を、ただ持ち続けているだけになっていませんか？

底地はたしかに相続税評価が低く抑えられ、“持っているだけ”で安心な資産のように見えます。
しかしその一方で、活用できない土地をずっと保有し続けることで、じわじわと損をしているケースも多く存在します。

この記事では、「底地を売るか、活かすか」という判断の軸を整理し、
地主として今後どう動くべきか、選択肢とポイントをわかりやすく解説していきます。

底地を「そのまま持っている」ことのメリット・デメリット

メリット：固定収入と資産の継続保有

底地は、借地契約が続く限り毎月一定の地代が入るという収益資産です。
不動産投資のように大きな変動がなく、相続税評価も借地権割合の影響で抑えられた金額になるため、「守りの資産」として好まれる側面もあります。

また、土地そのものは所有しているため、将来的に契約が解消された場合には更地として再活用できる可能性も残されています。

デメリット：活用も売却もできない“縛られた資産”

一方で底地は、自分の土地なのに自由に使えないという特殊な資産でもあります。
借地人が使用している限り、建物の建替え・活用・貸出・売却などがすべて制限されるため、「ただ所有しているだけ」の状態に陥りがちです。

さらに、地代が昔のまま据え置きだったり、借地人との関係性が希薄化していると、管理コストばかりがかかる“重たい資産”になっていることも少なくありません。

何も起きていないようで“資産の価値”は目減りしている

古い借地のまま長期間放置されていると：

• 建物が老朽化して空家化
• 地代が滞納されても対応できない
• 借地人と連絡が取れなくなる

といった状態がじわじわと進行し、いざ「相続」や「売却」を考えたときに、“整理できない土地”として負担になるケースもあります。

だとすれば……次は「どう整理できるのか？」について、具体的な選択肢を見ていきましょう。

「手放す」選択肢と進め方

底地を保有し続けることで得られる地代はたしかに魅力ですが、それ以上に管理・関係性・将来リスクのほうが重くなっているケースもあります。
そうした場合、「売却」「現金化」「共有の解消」といった“手放す”選択肢が現実的になります。

① 借地人への売却（最優先の交渉相手）

最もスムーズに進みやすいのが、現在その土地を使っている借地人への売却です。
借地人にとっても、「地代を払い続けるより土地を買いたい」と考えている場合は多く、双方の利益が一致しやすい選択肢です。

価格の目安としては、借地権割合に基づく底地評価（たとえば借地権割合が60%なら、残り40%が底地評価）をもとに、交渉可能なラインを算出します。

ただし、借地人が高齢・相続予定者不明・意思なしといったケースでは、交渉が進まないこともあるため、事前の意向確認と簡易査定が有効です。

② 専門業者・底地買取業者への売却

借地人に売却できない／交渉が進まない場合は、底地専門の不動産業者や投資家に売却するという手もあります。
特に、複数の底地をまとめて保有し再開発を目指す事業者や、借地権ごと一体売却を扱う企業も存在します。

この場合、一般の土地と比べると買取価格は低くなる傾向にありますが、スピーディに手放せる／相続や管理の手間から解放されるという点でのメリットがあります。

③ 相続前に整理・現金化しておくという選択

底地は相続税評価額が低いため、「相続に有利」とも言われます。
ですが、実際の相続手続きでは“共有化”や“争族”の火種になりやすいのが実情です。

「子どもに底地を渡したくない」「現金で均等に遺したい」という考えがある場合、生前に底地を売却し、資産整理を進めておくことで、トラブルの予防と納税資金の確保にもつながります。

だとすれば…次は「売らずに“活かす”としたら、どんな手段があるのか？」も見ておきましょう。

「活かす」選択肢と判断のポイント

底地を手放さずに“持ち続ける”という判断をするなら、今の状態のままではなく、何らかの改善策を講じることが重要です。
ここでは、収益性の見直しや借地人との協力関係をベースにした「活かし方」を整理していきます。

① 地代の見直し・交渉による収益改善

底地を持ち続けるなら、地代の水準が“今の価値に見合っているか”をチェックしておきましょう。
過去の契約のまま据え置かれているケースでは、近隣の事例と比較して値上げ交渉が検討できます。

ただし、借地人との関係性や、契約更新・期間満了時のタイミングが交渉の成否を左右します。
この点は、別記事「地代を値上げしたいときのコツ」で詳しく解説しています。

② 借地人との共同活用・再構築の可能性

借地人と地主が協力して、新たな収益プランを模索するケースもあります。たとえば：

• 建物の老朽化をきっかけに定期借地への切替＋更地活用
• 建替えの共同事業化（収益アパートなど）
• 一部売却＋一部借地継続による資産再構築

こうした再構築は借地人の意欲と資金力に左右されるため、まずは意向を探る対話や将来像の共有が第一歩です。

③ 将来の売却を見据えた「整備・備え」

すぐには手放さないとしても、将来的な売却・相続を見据えて「整理できる底地」にしておくことは極めて重要です。

• 契約書や地代履歴の整備
• 名義・相続人の確認と更新
• 借地人との連絡手段の確保

これらの対応を済ませておくことで、いざという時にスムーズな売却や譲渡、専門家への相談が可能になります。

まとめ｜底地は「何となく保有」より、“今”判断を

底地は、「何もしなくても地代が入る」という意味では、一見ラクな資産に見えるかもしれません。
ですが実際には、自由に使えない・収益性が低い・整理しにくいという“縛られた土地”でもあります。

この記事では、以下のような視点をお伝えしました：

• 底地を持ち続けることのメリットとリスク
• 売却の選択肢と進め方（借地人・業者・相続整理）
• 持ち続ける場合の活用・整備の方向性

「何となく持っている」では、損をしているかもしれません。
将来を見据えて、今このタイミングで見直すことで、大切な資産を守り活かす道が開けます。