借地上の建物が老朽化…建て替え・修繕の前に必ず知っておくべきこと

築年数が経ち、家の傷みが気になってきた。けれどもこの建物は「借地の上に建っている」──。そんな状況で、「そろそろ建て替えか、それとも修繕で済ませるか？」と悩んでいる方も多いのではないでしょうか。

実は、借地上に建つ建物の修繕や建て替えには、通常の所有地よりも多くの注意点が存在します。たとえば、「修繕と思っていたら地主の承諾が必要だった」「建て替えたいのに契約更新がうまく進まない」など、トラブルが起こりがちです。

本記事では、そうした悩みを整理しながら、建物が老朽化したときに、まず確認すべきこと・判断すべきこと・備えるべきことを3ステップでお伝えします。

借地上の建物が古くなったら、まず「今の状況」を整理しよう

建物の老朽化を感じたら、まず確認すべき3つの視点

耐震性・雨漏り・構造の安全性チェック

見た目はまだ使えそうでも、耐震基準を満たしていないケースや、屋根・外壁の劣化が進んでいる場合は要注意です。まずは専門家に現況調査を依頼するのが安心です。

法的制限と建築基準（再建築可能か）

再建築不可の土地や、都市計画・用途地域によっては、建て替えが難しいこともあります。自治体の建築指導課に確認することで、おおよその可否がつかめます。

借地契約の期限と種類（普通借地 or 定期借地）

契約の内容によって、更新の権利や期間、建て替え時の制約が変わります。契約書が手元にある場合は内容をよく読み、わからない場合は専門家に確認してもらいましょう。

修繕と建て替え、判断を分けるポイントは？

「修繕で延命」はどこまで可能か

水回りや外壁の一部補修であれば修繕として扱われますが、劣化が進むと「延命の限界」に近づきます。仮住まいを含めた工事期間・コストも視野に入れて検討しましょう。

基礎だけ残すような大規模修繕は「建て替え扱い」になる？

柱や基礎を残して全面的に更新する工事は、見た目こそ修繕ですが、実質的には「建て替え」とみなされる場合があります。地主から「勝手にやられた」と見なされると、関係がこじれるリスクも。

行政と地主、両方に確認をとるのが安全

建築確認申請の必要有無だけでなく、契約上の承諾も含めて、事前に確認しておくのがトラブル回避の第一歩です。

将来のために「記録と資金準備」を始めよう

いつか動くなら、今から写真・メモ・見積もりを記録

現時点での建物状況を残しておけば、後の判断材料になります。写真とメモ、できれば業者からの簡易見積もりも添えて保存を。

積立で準備、住宅ローンが使える可能性も視野に

借地でも条件次第ではリフォームローンや一部の住宅ローンが使えるケースもあります。いざというときのために、少額から積立を始めるのがおすすめです。

建て替えを検討するなら、地主との信頼構築がカギ

建て替えには地主の承諾が必要？

借地契約の内容と借地借家法の保護範囲

通常、借地上の建物を建て替える際は、地主の承諾が必要です。これは借地借家法で明文化されてはいないものの、多くの場合、契約書に「建替えの際は承諾を要する」と記載されています。

書面での承諾を取らないと後々の売却・相続に影響も

口頭で合意して進めてしまうと、後になって「そんな話は聞いていない」と言われるリスクがあります。特に将来、売却や相続を考えている場合は、書面での承諾書や覚書を残しておくことが大切です。

「承諾料」や「更新料」が求められる場合とは

相場感と実務的な調整事例

建て替えの承諾と引き換えに「承諾料（名義書換料）」を求められることがあります。相場は土地価格の3〜5%程度が目安とされていますが、交渉次第で変動します。

一括支払か、家賃増額かの交渉余地

一括で支払う以外にも、「今後の地代を一定期間引き上げる」といった形での調整も可能です。地主と信頼関係を築けていれば、柔軟な提案が通りやすくなります。

「実質建て替え」と判断されるケースに注意

屋根や壁を全面改修するような工事はグレーゾーン

「修繕」と言っていても、実際には屋根・外壁・内装を全てやり直し、基礎のみ残すような大規模工事であれば、「建て替え」と判断される可能性があります。

意図せずトラブルに発展した事例も

過去には、「修繕と思ってやったら、地主が激怒し『無断建て替え』として立退きを要求された」という例もあります。悪意がなくても、認識のズレが火種になります。

地主との事前協議が“リスク回避策”になる

工事の計画を共有し、書面での同意を得ておくことで、信頼関係が保たれ、将来的なトラブルを未然に防げます。

話し合いは「長期目線」で。記録と第三者の同席を意識

言った・言わないを防ぐための記録術

打ち合わせや合意事項は、議事録やメモとして残すようにしましょう。可能であれば双方の署名付きの記録を作成します。

行政書士・宅建士などの同席でスムーズに進むことも

地主が高齢であったり、代理人を立てている場合には、専門家の同席が交渉を円滑にしてくれることがあります。第三者の視点が入ることで、客観的かつ安心感のある話し合いが可能です。

後悔しない選択のための備えと、頼れる相談先

建物・土地・お金…備えるべき要素を整理

名義や相続権、家族と共有できているか

建物の所有者が親の名義のままになっている、契約更新の手続きを放置していた……など、将来の相続や処分に支障をきたすことも。家族と一緒に現状を棚卸ししておきましょう。

建て替えにかかるコストと減税制度

工事費用に加えて承諾料・引越し費用・仮住まい費用などが発生します。一方で、耐震改修や長期優良住宅への建て替えなら、固定資産税の減免制度が使える場合もあります。

将来、売却や権利移転が必要になった場合の影響

建て替え後に権利を子どもに移したい、あるいは第三者に売却したいと考えている場合、事前の承諾や契約条件の整理が不可欠です。後からでは調整が難しくなることもあります。

親の代から続く借地、これからどうする？

家族会議のタイミングと情報整理のすすめ

「いつか話そう」と後回しにしがちな借地のこと。家の老朽化が進んでいる今こそ、親や子ども世代を交えて、今後の方向性を話し合う好機です。

承継前提か、整理・解消の可能性も含めた検討

借地を今後も維持していくのか、いずれ返還するのか。その方針によって備える内容も変わります。「とりあえず建て替える」ではなく、10年先まで見据えた判断を。

専門家とつながる、無料相談の上手な使い方

自治体の無料相談／弁護士会／司法書士会

各自治体では、空き家・借地・相続に関する無料法律相談が定期的に開催されています。予約制のことが多いため、早めの確認をおすすめします。

相続・契約・建築の分野をまたぐ場合は窓口を複数活用

借地の問題は、1つの専門分野では解決できないことも。弁護士・建築士・税理士など、それぞれの視点を補完することで、より納得のいく対応が可能になります。

今すぐ相談しなくても“資料を持っておく”のがコツ

状況整理の資料（契約書コピー、図面、写真、登記簿など）をそろえておくことで、いざ相談する際もスムーズです。無料相談で「今は動かなくてよい」とわかるだけでも、大きな収穫です。

まとめ｜「動く前に知る」ことで、未来の選択肢は広がる

借地上の建物が老朽化すると、ただの建て替え・修繕以上に「将来に関わる重要な判断」が求められます。

契約の確認、地主との関係性、資金の計画、家族との共有、そして専門家とのつながり。すぐに結論を出さなくても、少しずつ情報を整理していくことで、「いざという時」に迷わず行動できます。

大切な土地と住まいを守るために、今できる一歩から始めてみませんか？