借地の家を建て替えるとき、地主の承諾は必要？“うまくいってる関係”でも注意したい3つのポイント

借地で建て替えたい…まず見るべき3つのポイント

築年数が古くなった建物を建て替えたい──それが借地上にある家だった場合、まず確認すべきなのは“契約書”と“地主との関係性”です。

「親の代からの付き合いでうまくやってるし」「特に問題ないはず」
そんなふうに思っていても、世代交代や時代の変化によって“昔の常識”では済まないことが増えています。

建て替えは、大きな工事です。
借地契約には、「増改築・建て替えの際は、地主の書面による承諾を要する」といった条項が盛り込まれているケースが多く、これを無視して工事を進めると契約違反とみなされる可能性があります。

まずは契約書を開き、建て替えに関する条項を確認しましょう。

「昔からの仲だから大丈夫」「親の時代は問題なかった」──
そう思っていても、親と地主が築いていた信頼関係と、自分との契約関係は別物です。

代替わりをした場合、地主側も「きちんと手続きをしてほしい」と感じていることが多く、
「一言も相談がなかった」というだけで信頼を損ねてしまう可能性があります。

建て替えといっても、「老朽化した家を同じ規模で建て直す」場合と、「2階建てから3階建てに増築」「店舗併用に変更」など大きく用途や規模を変える場合では、地主の判断も変わってきます。

たとえ書面上の承諾が不要とされていても、事前に一言伝えておくことで信頼関係を維持しやすくなります。

次のステップでは、もし地主の承諾を得ずに建て替えてしまったら、どんなリスクがあるのかを整理します。

借地に家を建てる以上、「土地は他人のもの」です。
たとえ長年住んでいても、「建て替えたからといって、勝手に進めていい」わけではありません。

承諾を得ずに建て替えを進めた結果、思わぬトラブルに発展してしまったケースは実際に少なくありません。

契約書に「建て替えには承諾が必要」とある場合、それを無視すると契約違反となり、最悪の場合は契約解除を求められるリスクもあります。

もちろん、実際にすぐ立ち退きを求められることは少ないですが、「勝手にやられた」という不信感を持たれることは、今後の関係に大きな影を落とします。

承諾を得ずに工事を進めた後、「あとから話が来た」と地主に不満を持たれた場合、承諾料としてまとまった金額を求められるケースもあります。

また、「次の契約更新時に、条件を見直したい」と言われてしまうと、予想以上のコストや交渉の負担が生じることもあります。

最も大きいのは、関係性が良好だったはずの地主との信頼が崩れることです。

「うちは昔からの関係なのに、なぜ何も言わずに？」──
そんな感情が一度芽生えてしまうと、それまで築いてきた関係がぎくしゃくし、ちょっとしたことでも不信につながってしまうのです。

次のステップでは、そうした誤解やトラブルを避けるために、今できる確認と準備について整理します。

「うちはうまくやってるから」「前も問題なかったから」
そう思える関係こそ、こじれてしまったときのダメージが大きいものです。

長年の信頼があるからこそ、「話しておくべきだったのに」と思われるだけで関係にヒビが入ってしまう──そんなケースも少なくありません。

昔からの関係性があっても、世代が変われば感覚も変わります。

「親のときは問題なかった」が、子世代ではトラブルに発展することも多く、
地主側も「事前に話してくれたら、なんでもなかったのに」と思っているケースがほとんどです。

たとえば、簡単な「建て替え予定のお知らせ」を出したり、事前に一言連絡するだけで、地主の印象はまったく違います。

書面で承諾をもらうことが制度上のポイントであると同時に、「相手への敬意」を示す行動にもなります。

不動産契約の読み方は、慣れていないと分かりづらいもの。
「建て替えに関して書かれているけど、実際どういう意味かよく分からない」と感じたら、司法書士や不動産の専門家に相談するのもひとつの手です。

大きな出費やトラブルになる前に、「今どんな契約になっているか」を確認しておくだけで、未来の安心が大きく変わります。

この記事が、地主との信頼関係を守りながら、安心して建て替えを進めるヒントになれば幸いです。