借地で住宅ローンが通らない原因と対策
「親の土地だから安心」「ずっと住んでいる家だから問題ないはず」── そう思って住宅ローンを申し込んだのに、審査で「土地の契約が曖昧で通せません」と言われてしまうケースが増えています。
とくに、妻の実家に同居するつもりでリフォーム計画を進めていたTさんのように、親の代から使っていた借地に住む前提で動いた結果、契約名義や承諾書の不備が原因でローン否認になることも珍しくありません。
借地でも住宅ローンが絶対に組めないわけではありません。ただし、金融機関は「その土地を問題なく使い続けられる証拠＝契約や承諾の整備」がされていることを前提に審査します。
この記事では、借地で住宅ローンを通すために押さえておきたい「通らない理由」と「対策」を、実務的な観点からわかりやすく整理します。
借地でも住宅ローンは組める？まず押さえておくべき前提
借地に家を建てたりリフォームしたりする場合でも、住宅ローンの利用は可能です。ただし、「その土地を合法的に継続して使える状態」であることが、ローン審査の前提になります。
金融機関は、次のような点をチェックします：
- 借地契約書があるか（契約期間や名義が明確か）
- 契約内容に沿って地代が支払われているか
- 地主の承諾が得られる見込みがあるか（必要に応じて書面で）
- 契約が更新されており、現在も有効かどうか
これらが不十分な状態──たとえば、契約名義が故人のまま、書面での更新記録がない、地主の承諾が得られないなど──では、「土地を自由に使える根拠が不十分」と判断され、担保として評価されなくなります。
つまり、借地でローンを組むには、「契約が曖昧ではない状態」に整えることが第一歩なのです。
住宅ローン審査で止まりやすい3つのポイント
借地で住宅ローンを申し込むとき、審査が通らない主な理由は「契約や名義が不十分」「地主との関係が不透明」といった点に集約されます。
とくに、以下のようなケースは金融機関からの評価が難しくなり、否認される可能性が高くなります。
1. 契約名義が古く、相続・更新がされていない
契約書の名義が既に亡くなった親族のままになっていたり、名義変更の手続きがされていなかったりすると、金融機関は「誰が正当に借りているのか」が判断できず、リスクとみなします。
特に、30年以上前に交わされた契約書で更新記録がない場合、「契約が有効である保証がない」とされてしまうことがあります。
2. 地代は払っているが、契約書が出てこない
「ずっと同じ地主に地代を払っているから大丈夫」という感覚は、金融機関には通用しません。 支払いが続いていても、その根拠となる契約書や合意書面が存在しなければ、「今後も使い続けられる保証がない」と判断されます。
3. 地主との関係が曖昧、同意書がない
借地上の建物をリフォーム・建て替え・抵当権設定する際には、地主の同意が必要な場合があります。 しかし、地主とほとんど連絡を取っていなかったり、同意書を取得する見込みがなかったりすると、審査は通りにくくなります。
「昔からの関係だから大丈夫」ではなく、「今、書面で同意が取れるか」が問われるのです。
借地で住宅ローンを通すために必要な書類と整備のポイント
借地であっても、書類と契約関係が整っていれば住宅ローンの審査を通過できる可能性は十分にあります。 そのためには、金融機関が安心して評価できるように、以下の書類や手続きを事前に準備・確認しておくことが重要です。
- 借地契約書（有効な契約期間／現在の借地人名義／建物使用の条件が明記されていること）
- 地代支払いの記録（通帳・振込明細など。支払いが継続されている実績の裏付け）
- 更新契約や合意書（期間満了後の取り決めや再契約が書面で残っているか）
- 地主の承諾書（建て替え・増改築・ローン利用時の抵当権設定などに必要）
- 公正証書や覚書（あいまいな契約を補強する手段として有効）
これらのうち、特に「地主の承諾書」と「現在有効な借地契約書」は重要度が高く、書面での裏づけがないと金融機関は担保評価を避ける傾向にあります。
また、更新契約がされていない場合でも、「今後も使える状態であること」を地主が明文化してくれるかどうかが、審査通過の分かれ目になります。
まとめ：書面で“整っている状態”をつくるのが第一歩
借地でも住宅ローンを組むことは可能です。 ただし、「契約書があるか」「名義が有効か」「地主との関係が明文化されているか」といった点を、書面で確認できる状態にしておくことが前提になります。
家族の中では当たり前になっていた“慣習”が、ローン審査の場面では通用しないこともあります。
特に「親の土地だから大丈夫」「昔から住んでいるから問題ない」といった思い込みが、後になって“想定外の否認”を生むことも。
これから実家を使う予定がある方、二世帯同居や建て替えを考えている方は、ぜひ一度、借地契約の状態を確認してみてください。
土地の持ち主は誰か？契約書の名義は？更新はされているか？ そんな基本的な確認が、将来の安心につながります。
実際のつまずきの事例は、こちらの記事でも紹介しています：
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